家づくりについて 建築総合市場では、家づくりを予定する個人の方と、家を建てる業者・職人とを、案内人を通して設計から完成までのサポート・適性価格を目指します。

家づくりについて

無知で進めて泣くよりも、知って賢い建て主に -お金の基礎知識編-

家づくり

地域の工事(仕事)は地元の業者で
価格・質・内容にこだわる競合で
メリットが活かせる建て主に確かな賢さは、あなたが育み育てる

家づくりのお金の基礎知識

1.「家づくり」 にはいくらくらいかかるの・・・?
家づくりにかかる費用はケースバイケースです。
建てる家の大きさ(規模)・構造材(木造・鉄骨造・コンクリート造等)・設備機器・建築資材のグレード・工法・建物の間取り(平面計画)などでその価格は異なって参ります。

価格(コスト)を抑えることも、グレードの高い高価な家を建てることも建築主(施主)の予算次第で御座います。

ちなみに今年の平均的な「注文住宅と住宅設備」価格(費用)は、注文住宅建築総費用(外構費を含む)平均価格は、「¥27,475,000円」(最も多い価格帯は、¥2,000万~2,600万円)外構工事(門扉・カーポート・玄関廻り等)の平均価格(費用)は、¥1,844,000円となっております。

住宅金融公庫が行なった「平成14年度個人住宅規模規格等調査」では、新築住宅の平均床面積は、137,20(㎡)建築総工事費の平均は、¥23,696,000円となっております。

是までの建築総工事費は、敷地(土地)が確保されてる建築主(施主)の費用負担でありまして敷地(土地)をも是から得ようとする建築主(施主)は、土地の取得費用は別途負担となります。
2.「住宅価格」 いつ・どうして決めるの・・・?
建売住宅・マンション 等は、建物が完成品でありますので販売価格(買い取り価格)が住宅価格となります。

ハウスメーカー等の準既製品建物の場合、住宅価格はそれぞれの業者が提示する見積書価格の内訳には現場作業に関わる費用は含まれ無い場合とその設備工事・仕上げ(仕様)は標準仕様で見積られてる事が多く、この段階では住宅価格では無く「本体工事」「本体工事価格」と呼ばれております。

設計図を基にそれぞれの工事業者から提示させて妥当な業者と「工事請負契約」を締結された金額が「住宅価格」となります。
3.「住宅価格」ハウスメーカーの場合“問題点”どんなこと・・・?
モデルハウスなどで表示されている住宅商品の「価格」は、本体工事にかかる費用を指すことがほとんどで、本体価格や本体工事費と呼ばれております。

「本体価格」に含まれるのはほとんどの場合、土台・基礎・柱など(標準仕様)の躯体と外装・内装(標準仕様)の工事、建物内の電気工事・給排水工事等で敷地と公道・電線引き込み等の費用は含まれておりません。

住宅(建物)には、以上の工事の他「ガス工事」「屋外の電気・排水工事」「外構工事」が必要ですが、これ等の費用は「別途工事費」として「住宅価格」に加算されます。

ハウスメーカーの複数業者からの見積書で工事価格を比較・検討しようとしてもそれぞれの業者の本体工事内容・仕様が異なつておりますので比較できません。

通常、ハウスメーカーと本体価格で工事契約を進めると、その後の「追加工事」「別注文工事」等の価格は、割高・言い値になり竣工・引渡し時の「トラブル」の主因となります。
4.「一戸建てのマイホームが家族の夢、少し自己資金も出来たのですが、これで充分なのか・・・?
住宅ローンの返済は、長期にわたることが多いので、少しの金利の差が返済額に大きく影響します。
比較的、低金利ですし、今後、上昇することはあつても下落することは考えにくい状況なので、ある程度の蓄えがあり、ローンの返済計画が立つようなら、買いどきと言いえるでしょう。

最初に用意しておきたい自己資金は、物件価格の20%が目安です。
ところで、建てたい家のイメージや購入価格などは把握できていますか?

家づくりを考える際に、情報収集は欠かせません。
雑紙・インターネツト・住宅展示場等、ご自分で収集・営業担当者の説明も複数聞き置き、最終結論まで時間と家づくり経験者・企業と無関係な建築士等の、アドバイスを得て決められる事が望まれます。
5.「住宅の購入を考えているのですが、資金計画はどのように立てればいいのでしょう・・・?
小さなお子さんのいるご家庭なら、今は必要なくとも、いずれ教育費が掛かるようになります。
特に入学などの節目節目には、思いのほか出費がかさむものです。
会社勤めの家族なら、定年もあるでしょうし、住宅のメンテナンス費用も必要になってきます。

資金計画を立てる際にまずやつておきたい事は、ライフプラン(生活設計・将来像)の確認です。
家族一人ひとりのライフイベントを考えて、いつ、どれくらいの費用が必要かを書き出し、家族で検討してみましょう。

日々の経費だけでなく、これからの支出の全体像が見えてきます。
現時点での貯蓄や中長期的な収入の変化と支出をシュミレーションし、資金面で問題がないのかどうかを確認していきます。

予定される資金が不足がちならば、建築費を見直したり、抑える費用をはどこかを検討したりするようにします。
同じように退職金・年金などを考慮しながら、老後の資金についても考えておくことが望まれます。
6.「住宅ローンを組もうと思っているのですが、どんな種類・特徴を教えて・・・?
住宅ローンの種類は大きく公的融資と民間融資のふたつにわけられます。

公的融資には、今年から完済までの金利が変わらない「長期固定金利型」になつた住宅金融公庫融資のほか、財形融資、自冶体融資などがあります。

公的融資といつても、それぞれ融資の条件や金利の種類が違いますし、自冶体融資は各自冶体ごとに制度が違つてくるので、それぞれに確認が必要です。

一方、民間融資は、民間の金融機関による住宅ローンで、長期・短期の「固定金利型」をはじめ、金利の動きに連動して金利の見直しを行う「変動金利型」など商品(ローン)は多種多様です。

金利条件を優遇するなど、さまざまなキャンペーンも行われています。
最近話題の「フラツト35」で、これは住宅金融公庫と住宅金融公庫が提携したもので、こうした情報は各金融機関・住宅金融公庫等のホームページで検索・開示されますので容易に調べる事ができます。

金利の種類とその特徴
・長期固定金利型
 完済までの金利があらかじめ固定されており、市場金利が上昇しても返済額は変わりません。
 ローンを組んだ後、景気がよくなってくる場合(市場金利上昇)には有利なタイプです。

・短期固定金利型 変動金利型
 市場金利の変動に連動して、半年ごとにローン金利の見直しを行います。
 長期固定金利型よりもローン金利が低いのが特徴です。
 景気がよくなった場合、返済額が増えてしまうリスクがあります。
7.「どの住宅ローンにするかを決めるとき、注意することは・・・?
心情的には金利の一番低い商品(ローン)を選びたくなりますが、市場経済情勢に加え、借入期間や返済期間によっては、金利の低い事だけの商品が、ベストとはいえない場合も出てきます。

経済の動向を見ることはもちろん、情報をきちんと収集し、分からないことがあれば担当者・専門家に相談するなどして、自分にベストな住宅ローンを選ぶようにしましょう。

借りた後もそのままにせず、繰上げ返済・借り換え等に心がけたいもの。
繰上げ返済したお金はすべて元本返済に充てられるので、返済期間・金額を減らす効果・工夫に努められる事が望まれます。
8.「住宅取得価格」に工事価格の他にはどんな費用?
工事価格・追加(標準仕様外)工事・設計料(設計図を作成の場合)・監理料(監理者を依頼の場地鎮祭・上棟式等(祭事)費用・近隣挨拶 等がありますが、こうした費用は建築主の都合で判断・決めて行く事です。

これ等の他、建物新築工事に関わる担当役所への手続「建築確認申請」費用・契約に関わる「印紙税」「登記関係税」工事期間の仮住まい・引越費用等の「諸費用」も見込まねばなりません。
9.「諸費用」って何?
工事費用以外に掛かる費用の全てを指します。
建築主(施主)が建物造りに建築設計士の力を活かして進める場合は設計料・現場監理料等も諸費用に含まれます。

“工事請負契約まで”
 ・設計料(建築確認申請費含む)
 ・敷地調査費
 ・地盤調査費

“契約時”
 ・契約書(添付)の印紙税

“着工から竣工まで”
 ・仮住まい費用
 ・トランクルーム荷物保管料
 ・引越費用
 ・近隣挨拶・現場茶菓子代(随意)
 ・地鎮祭「随意」(地域習慣・施主希望・可否選択)
 ・上棟式費用「随意」(地域習慣・施主希望・可否選択)
 ・ローン関連費用(保証料・生命保険料)
 ・登記費用(滅失・表示・所有権保存)
 ・水道加入金(担当水道局・引き込み管径(太さ)で異ないます。
 ・分譲地の共用施設関連費
 ・不動産取得税

※古家具の廃棄等の場合廃棄費用が掛かったり、細かな所でその費用がかさみ出費となり、その支払が現金支払となる事が多いので自己資金(予算)のお忘れなく用意したい。
10.「別途工事」って何?
本体工事以外の工事が「別途工事」と呼びます。
工事契約後・設計変更・追加発注する工事、別施工業者等が行なう工事等を指します。

概算金額をハウスメーカーに預け、竣工・引渡し時に精算する場合も、建築主(施主)と業者間で その別途工事の都度、精算支払う場合もあります。

ハウスメーカー・工事業者等によつて別途工事の項目はそれぞれ異ないますしその価格等の妥当性が問題を残します。

建物全体の総工事価格(別途工事を含)を把握してからの、業者との契約締結が望まれます。

◇別途工事の主な工事
 【解体工事】
 建て替え等の時、古い家(古建物)を取り壊す工事の費用ですが、2004年以降から施行された建設リサイクル法によつて手作業等による分別解体が求められ、その費用負担が割高になりつつあります。

 【屋外電気工事】
 電線を敷地周囲の電柱から引き込む工事を指します。
 屋内電気工事は本体工事に含まれる事が通常ですが、屋外電気工事はそれぞれの敷地周囲と電柱との関係が均一でない為に「別途工事」となる事が多いようです。

 電線を敷地まで引き込む場合、地中埋設する方法と空中に架線する方法らがあり、埋設で引き込む仕法の方が通常工事価格は高くなる事が多いです。

   【屋外給排水工事】
 敷地周囲の道路に埋め込まれた本管(給水管・排水管)から建物の「キツチン」「トイレ」「浴室」用等の給排水管の引き込み・接続する工事です。
 一般的に配管工事の価格は、その長さによって加算(追加)されます。

   【ガス工事】
 敷地周囲の道路に埋め込まれたガス本管から引き込み・メーター取付等、屋内外の全てのガス配管工事は安全性の確保の為に各地域で指定されたガス工事専門業者が行なうので「別途工事」の扱いになります。

   【外構・造園工事】
 門扉・フェンス・テラス・カーポート・通路・庭づくり等は、その敷地条件・使用製品(グレード)・植栽される樹木の種類 等でその価格は大きく異なります。

   【地盤・基礎補強工事】
 敷地(地盤)が軟弱・不同地層等で計画建物の重量を基礎を通じて支える事が期待出来ない地盤である場合は、地盤改良・標準基礎の大きさを変更・基礎下に杭を打ち込んだりする工事。

 地盤に不安が有る場合は、地盤調査(地耐力調査)を行い基礎変更を試みる事をお進めします。

 【照明・カーテン工事】
 照明器具は使用する製品が工事契約時までに決めないで建物工事を進める場合は別途工事とします。

 カーテンに使用する柄・模様・形態等を工事契約時までに決めないで建物が仕上がってから建築主(施主)がご自分の都合で決めたい等の場合は別途工事とする事をお進めいたします。

   【冷暖房工事】
 エアコン取付等の工事は建物が仕上がつてから後日の工事が可能な場合は別途工事でも問題有りませんが、床暖房・暖炉等の工事は建物工事と連携して取付工事が進められるような場合は別途工事にしないで工事契約時までにその価格を決めて本体工事(契約価格)に含める事をお勧め致します。

   【換気工事】
 換気扇の取付程度の工事は別途工事でも宜しいかと思いますが、天井裏・棟・24時間強制換気 等換気工事の仕法・難易度によっては、建物工事と連携して進めなければ出来ない場合いもありますので工事契約時までにその価格を決めて本体工事(契約価格)に含める事をお勧め致します。
11.「いつ・いくら」支払うの?
「ハウスメーカー」「工務店」等との支払関係は、通常分割数回(下記例)に分けて支払われる事が多く採用されております。
契約相手が「ハウスメーカー」「工務店」「指定工事業者」等によつて支払方法(回数・金額)は異ない業界内で決まつてる訳では有りません。

工事業者と建築主(施主)対等に支払条件は決められる事が「商取引の原点」であり工事業者の言い成りで支払条件とする必要はありません。

※工事業者の財務状況等は不透明な場合が多い事等を考慮して、施主が支払う金額が現場工事進行に合わせながら支払う方法(毎月出来高精算)等も有りますので、単純に分割払いに同意して上棟時までに建物総工事費の70%もの支払は多すぎます。

「例・分割支払」
 契約時・・・建築費の、10%程度
 着工時・・・建築費の、30%程度
 上棟時・・・建築費の、30%程度
 竣工・引渡し時・・・建築費の、残金精算
12.「頭金」はなぜ必要?
「頭金」・・・“分割払いで、まとまつた最初の支払い金”と「手持ち金」の意味合いを業者側説明では曖昧にされてる事が多く建築主(施主)としてその違いを確認しておきたい。

通常「ハウスメーカー」「工事業者」等の説明は、次の様な説明が多い様ですが全て慣例で行なわれていて建築主(施主)としては現場作業の進行(工事量)前に多額な金額の支払は、支払った金額の保全が無い、不自然な形で支払はなるべく少額にするように交渉(考え)したい。

「例・通常の説明」
住宅金融公庫など公的融資の場合、融資限度額を建築費用の80%としている。
銀行ローン等の民間融資も、一般的な住宅ローンはほとんどが公的融資同様建築費用の80%が融資限度額、この為に、建築費用の20%以上が頭金として用意する必要があるのだ。

※公的・民間融資・建築費の80%以外の資金は自己負担(手持ち金)であり頭金として支払を先に支払う必要はありません。

家づくりには建築費のほかに、登記費用や税金、ローン保証料、生命保険料、引越し費用等が掛かる。
これらの費用は現金支払が多いので、頭金として用意しておきたい。
総費用の30%前後の頭金が用意されれば安心だろう。

※この説明は「頭金」「手持ち金」の違い(区別)が出来てなく一方的な業者側の認識での説明と受け止めたい。
13.「頭金」はいつまでにいくら用意すればいいの?
「頭金」は工事契約時の初回に支払う金額であり「手持ち資金」ではありません。
用意出来る「手持ち資金」の内から工事契約時の初回支払金額を建築主(施主)が決めれば良い事です。

工事業者側は、契約時の初回金を工事価格の20%程度にしたいので「手持ち資金」は20%以上は必要としている場合が多いようです。

工事請負契約時の支払条件は、工事業者が決める事でなく買主(建築主)が決める事が「商取引の原点」であります。

勿論「手持ち資金」が豊富で、ローン依存度が少ない方が後の家計(負担)にも喜ばしい事ではありますが、現場作業(仕事量)が始まらない内に「初回金」「着工時」「上棟時」等で工事費の70~80%を支払う事は危険です。

工事業者の財務内容が把握出来ないままに工事契約するのですから、出来るだけ「頭金」支払い金額は低額としとく事を勧めます。
14.「手持ち資金が足りない」はどうすればいいの?
銀行などの民間の金融機関やノンバンクには、諸費用のためのローンや建築費用の80%を超えて借りられるローンがあります。
しかし、金利が高めに設定されてるため、住宅ローンと併せた返済額が多くなり、後日家計を圧迫する可能性がある事も合わせ考えると無理の無いローン返済のためには、親・身内から借りる、または贈与してもらうなどの資金援助をも税制面からの配慮もある事を選択の一つに考えたい。
15.「坪単価」って何?
工事費(別途工事費を除いた本体工事費)を延床面積で割つた一坪(3.3㎡)当たりの単価の事でありますが、延べ床面積の算定方法が「建築確認申請」「各工事業者」によつてバルコニー・テラス・ 吹き抜け・階段等の扱いが異なり統一された算定方法はありません。

業者によつては「延べ床面積」を「施工床面積」に置き換える事もあります。

工事内容・仕様 等が異なる建物の床面積だけでのその工事価格を算定する事は、あまり意味が無く、アバウトな算定方法・概算程度に扱いたい。

通常「坪単価(@50万円)」「建物床面積(40坪:132㎡)で総工事価格の算定は次の通り、
「建物の総工事金額」=坪単価(@50万円)×建物延べ床面積(40坪:132㎡)=2000万円
16.「坪単価」はどう役立てたらいいの?
建物の坪単価は、計画建物の形状・使用される資材・設備機器のグレード・仕様 等によつて、その価格は上下します。

各工事業者提示の坪単価は、その建物の工事内容が解からないままに高い・安いの判断は出来ません。

ハウスメーカー・工事業者を選択する時の曖昧・目安(アバウト)判断材料でしかありません。
17.「設計料」て払っても払わなくても同じ家ができる?
「建売」「マンション」「中古住宅」等の取得には「設計料」の支払は不要です。
新築住宅を建てる場合、建築主(施主)の希望・好み・グレード・使い勝手等を新築建物内容に如何に反映・実現させて行くか・・・?

建築主(施主)がその仕法の選択に因つて設計料の支払い負担の有無が決まります。

建築主は素人故に建築主側の立場で、対工事業者側と対等に工事価格・工事内容等を交渉業者選択・現場作業を監理を委託する建築士(設計士)を雇う場合は設計料の負担が求められます。

建築主が工事業者側の立場で「建築確認申請」手続用の図面程度の設計図に因つて工事を進める場合は、その設計料は業者工事価格に含める事も可能でしょう。

工事業者側で作成する設計図は工事業者(現場作業)に都合が良い設計図となりがちである事は必然であります。

建築主側の設計料負担で建築士に工事進行都度関与する建物造りと建築主の設計料の負担の無い工事業者任せの設計図では、その建物の仕上がりが同じ工事内容で仕上がる事はありません。
18.ハウスメーカーに頼んでも設計料ってかかるの?
ハウスメーカーの規格住宅の場合も間取り(平面計画)を最初から、そのプラン作成作業を行い進める自由設計の場合も、ハウスメーカーに依頼した場合でも提示される見積書(工事価格)内に含まれる事がほとんどです。

※多くのハウスメーカー等が「設計料」として請求してくる作業内容は新築建物の「建築確認申請」に必要な手続用図面作成のみ作業を設計料と呼んでおります。  通常の設計料請求作業内容は「建築確認申請」手続は設計作業の一部であり、計画建物の建築主 (施主)側の立場で工事業者向けに「指示事項」を図面化し又は文章作成(仕様書)で補う「設計図書」作成が本来の「建築設計業務」でありハウスメーカー等が提示する設計料の作業内容の違いを確認することを勧めます。
19.契約後にプラン・仕様変更するとコストがアツプするってほんと?
契約後に間取りや仕様の変更をすると、それまでの工事のやり直しや資材の発注のし直しなどが発生する場合も生じます。

追加資材などの費用のほか、工期が延びれば人件費も増える事も、又オーダーメードのシステムキッチンを別のものに変更すると、最初の発注分のキャンセルができず、キッチン2台分の代金を払う場合も、変更で無駄な費用を増やさない為にも契約前のプランニングしっかり・はっきり・慎重に決めたい。
20.土地を買うときにかかる費用は?
不動産(仲介)会社を通した土地売買は、土地代金の他に仲介手数料が必要です。
土地代金 \5,000万円の場合仲介手数料=(5000×3%+6万円+消費税)=(150万+6万+7万8千)=163万8千円が上限で、その支払価格は相手不動産屋と交渉(減額)可能です。
21.土地のためにローンを組める?
土地だけの購入の場合、多くの金融機関では住宅ローンの対象にはなりません。
しかし土地の購入時に具体的な住宅の着工計画がある場合「土地先行融資」する銀行もあります。

公的機関でも土地と建物のローンを一本化して融資できるケースもあります。

それぞれの金融機関に、あなたの条件を整理して問い合わせされる事を勧めます。
22.いくらまで借りられる?
公庫融資の場合、建物の構造や床面積、建てる地域によって融資額が異ない年収等による融資限度額の制限があります。民間融資は銀行によつて審査基準が違ってますが、建築費用の80%を融資限度額とする金融機関が多いのです。
23.ローンにはどんな種類があるの?
住宅ローンには大別すると下記の種類があります。

 「 公的融資(住宅金融公庫等)」金利は低金利で固定金利型のものが中心。
  公庫融資・・・毎月返済額の5倍以上の月収などの条件をクリアすれば誰でも借りられて、固定金利で完済までの返済額が明確な点が安心。
  財形住宅融資・・・勤務先で財形貯蓄を1年以上続か、貯蓄残高50万以上の人が利用できるローン。金利は5年固定型で、現在(2004年9月)1.68%の超低金利で推移してる点が魅力です。
  年金住宅融資・・・厚生年金又は国民年金に通算3年以上加入している人が利用可能一戸の住宅に対し夫婦でなど複数で融資を受けることができる。

公的融資+民間融資(新型住宅ローン等)」
  新型住宅ローン・・・民間金融機関が販売と回収を担当、公庫が住宅ローン債権を証券化するローン最長35年の固定金利が適用になる民間ローンです。
  “すまい・る”パッケージ・・・公庫と民間金融機関が協調して貸し出す住宅ローン、公庫の借り入れ資格をクリアしていれば、民間住宅ローンとも併せて借りれる。
24.金利は変動型と固定型どっちが有利?
変動金利型
年利2%台が主流で、返済期間20年を超える長期固定金利型は一部金融機関を除いて、3~5%台と高めの金利となっている。
金利が低いほうが当然返済額も少なくなるので、変動金利型のほうが「徳」に感じられる。
しかし変動金利型は半年ごとに金利が見直され、5年ごとに返済額が変更されるものがほとんどなため確実に返済額が少ないのは当初の5年間だけとなります。

固定金利型
ローン返済期間(25ヶ年間)金利は3.55%(2004年8月実行分平均)のままの返済金が変わらないので返済計画が立てやすい。
※将来の金利変動によっては「徳」な場合もありどちらが有利「徳」かは今後の金利動向に左右されますのでここで特定は出来ません。
25.元利均等返済・元金均等返済の違いは何?
固定金利型
返済当初から完済までの返済額が一定になるように、利息と元金の割合を設定してあります。
元利均等返済の場合、当初の返済額が少なくなるのが特徴です。

元金均等返済
返済当初の返済額は多めになるが、利息も減っていくため、徐々に返済額が少なくなる返済方法。
元金均等返済の場合、完済までの総返済額が元利均等返済に比べて少なくなり、どちらかを選ぶかは返済額・前半の「多い」「少ない」の違いが特徴です。
26.どんな税金がかかるの?
印紙税
工事業者・ハウスメーカー等と「工事請負契約書」・銀行・ノンバンク等「ローン契約書」に印紙を契約書作成都度契約書に貼ることで納める。

登録免許税
土地・建物の表示・保存・所有権等の登記手続時に掛かる。
税額は取得不動産の「固定資産税評価額」に料率を掛けた金額となります。

不動産取得税
不動産を取得してから60日以内に都道府県の税務事務所に必要書類を揃えて申告します。
住宅用の土地を取得(買った場合)ときの税金がほとんどのケースで「0」ゼロになる軽減措置が2006年3月31日まで延長されてる。

固定資産・都市計画税
毎年1月1日時点で土地・建物の所有者(名義人)に毎年課税されます。
一定の条件を満たすことで軽減措置が受けられ税額の低減が出来る場合もありますので、詳しくは担当税務署へお問い合わせ下さい。
27.土地(更地)の固定資産税て家を建てると安くなるつてほんと?
更地の場合
土地の固定資産税額は、「評価額×税率1.4%」 評価額(売買価格でなく固定資産税台帳に記載されてる金額)が1000万円の土地なら年14万円が税額となります。

「固定資産税」=「評価額」×1.4%(税率の平均)

家を建てた場合
その土地に建物が建ってると、土地の課税額は、200㎡までは1/6に、200㎡を超えた分は、1/3に減額になります。

評価額1000万円で200㎡の土地なら、固定資産税の税額は、約 \ 2万3000円になります。

「固定資産税」=「評価額」×1/6×1.4%(税率の平均)
28.ローンを借りると所得税が安くなるってほんと?
住宅取得のために返済期間10年以上のローンを借りると、各年末のローン残高に応じて所得税が10年間減税される「住宅ローン控除」と呼ばれてる制度です。

2004年に入居で年末ローン残金が1000万円なら1%の10万円が所得税から引かれます。
サラリーマンの場合は確定申告することですでに納めている所得税から控除分が戻ってまいります。

控除率と年末ローン残高の限度額が2005年以降段階的に縮小傾向にあります。

親から資金援助は贈与税が掛からないってほんと?
贈与税非課税の特例制度は二種あります。

「住宅取得資金贈与の特例」
親又は祖父母からの住宅取得資金の援助が、550万円まで非課税となります。
夫婦それぞれの親から援助を受ける、\1100万円(550万円×2)まで非課税となります。

「住宅取得資金贈与の特例」

親又は祖父母からの住宅取得資金の援助が、\3500万円まで贈与税非課税になります。

※年間110万円までの贈与は基礎控除扱いなのでもともと贈与税は非課税です。
29.親の財産を生前に受け取ると、今なら贈与税が非課税ってほんと?
親の年齢が、65歳以上で20歳以上の子供への贈与は2500万円まで贈与税非課税となります。
2005年末までの贈与で、それが「住宅取得資金」なら親の年齢制限はなく、\3500万円まで非課税となる制度が「相続時精算課税制度」です。

生前贈与分、将来、相続税の対象になるが、相続税は非課税枠が大きいために納税することになるのは、5%程度になりますので、ほとんどの場合贈与税、なしで親から生前贈与を受ける事が可能になります。
30.住宅取得資金贈与の特例 VS 相続時精算課税制度どっちが“おトク”なの?
どちらの制度が節税効果が高いかは、親側の資産内容によって異ない「ケースバイケース」となり将来、相続税が発生する見込みがある場合、贈与の金額や相続財産の内容によっては、贈与を受けたときに贈与税を納めたとしても親の財産を減らす効果もあります。

今後、親が不動産を購入することで相続財産を減らし、将来の相続税を非課税にする対策をとる方法もあります。

どちらの制度を選択されるかは、将来の相続財産内容によって異なりますので、税理士等のアドバイスを頂きながら選択制度を決めて行きたい。